Les garanties à prendre pour la vente ou la location d'une propriété bâtie 

Les diagnostics immobiliers permettent d'informer et de sécuriser un acquéreur. Ils sont devenus obligatoires et dans certains cas, leur absence peut conduire à l'annulation d'une vente.
Les diagnostics techniques ne sont pas seulement une formalité permettant d'éxonérer le vendeur de sa responsabilité des vices cachés. Ils mettent en question la sécurité, le confort et la santé.
En informant le plus précisement possible l'acquéreur (ou le locataire), ils sont désormais un élément clé dans la négociation du prix.
Depuis 2007, tout opérateur en diagnostic doit être certifié par un organisme agréé par le COFRAC (Comité français d'accréditation). Certains diagnostics sont obligatoires en cas de location.

CONSTAT AMIANTE (Risque santé)

Locaux visés : toutes constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997

Durée de validité : pas de limite en l'absence d'amiante, si présence à refaire à la prochaine vente

Sanctions en cas d'absence de document : pas d'exonération à la garantie des vices cachés du vendeur

Si le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997, les parties communes – ainsi que les parties privatives des commerces et des bureaux – doivent faire l’objet d’un diagnostic amiante complet, consigné dans un dossier spécifique : le Diagnostic Technique Amiante (DTA)

• Le DTA est obligatoire depuis le 1er janvier 2006 dans tous les immeubles collectifs.

• Le DTA comprend une fiche récapitulative qui tient lieu d’état Amiante lors de la vente.

Location : Un propriétaire bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un DAPP (Dossier Amiante Partie Privative).
Celui-ci est obligatoire pour toute partie privative d'immeuble collectif à usage d'habitation.

CONSTAT DES RISQUES D'EXPOSITION AU PLOMB - CREP (Risque santé)

Locaux visés  : immeubles à usage d'habitation dont la construction est antérieure au 01/01/1949

Durée de validité : en présence de plomb, 1 an pour la vente et 6 ans pour un contrat de location. En l'absence de plomb, sans limite.

Sanctions en cas d'absence de document : pas d'éxonération à la garantie des vices cachés du vendeur et des sansctions pénales et civiles pour le loueur

ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ (Risque sécurité)

Locaux visés  : tous logements dont l'installation gaz a été réalisée il y a + de 15 ans sauf si certificat de conformité de - de 3 ans

Durée de validité : 3 ans en cas de vente / 6 ans en cas de location

Sanctions en cas d'absence de document : pas d'éxonération à la garantie des vices cachés du vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le loueur

ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE ELECTRIQUE (Risque sécurité)

Locaux visés  : tous logements dont l'installation électrique a été réalisée il y a + de 15 ans sauf si Consuel de - de 3 ans

Durée de validité : 3 ans en cas de vente / 6 ans en cas de location

Sanctions en cas d'absence de document : pas d'éxonération à la garantie des vices cachés du vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le loueur

Le diagnostic portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité datant de plus de quinze ans est exigible. Il doit être annexé à l’avant-contrat de vente de tout logement. Il s’agit d’un diagnostic de mise en sécurité de l’installation et non de conformité de l’installation. Sa durée de validité est de 3 ans. Il est établi sur le modèle de celui instauré pour le gaz.

Visionner la vidéo réalisée par les Géomètres-Experts diagnostiqueurs VISAGE© afin de bien définir les enjeux et les contours de ce diagnostic.

ETAT RELATIF A LA PRESENCE DE TERMITES (Risque sécurité)

Locaux visés  : tous immeubles quelle que soit leur affectation, situés dans un secteur classé à risques par arrêté préfectoral

Durée de validité : 6 mois

Sanctions en cas d'absence de document : pas d'éxonération à la garantie des vices cachés du vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le loueur

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ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS (ancien ESRIS)

Locaux visés  : tous immeubles quelle que soit leur affectation, situés dans une zone de sismicité et/ou couverte par un plan de prévention des risques

Durée de validité : 6 mois

Sanctions en cas d'absence de document : résolution de la vente ou du bail, diminution du prix de vente ou du loyer

L’arrêté portant sur la cartographie du radon est paru au JO du 30 juin. Le texte définit les zones à potentiel radon à l’échelle communale.
Il complète le décret  n°2018-434 du 4 juin 2018, mentionnant un territoire national divisé en trois zones  potentiel radon :

  • Zone 1 : zones à potentiel radon faible ;
  • Zone 2 : zones à potentiel radon faible mais sur lesquelles des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ;
  • Zone 3 : zones à potentiel radon significatif.

La cartographie de ces zones est disponible ici : Site de l'IRSN

L’arrêté est entré en vigueur dès le 1er juillet 2018 et rend obligatoire à cette date l'information pour les locataires/acquéreurs sur le potentiel radon dans les Etats des Risques et Pollutions (ERP).

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE - DPE (Energie)

Locaux visés : tous les immeubles excepté bâtiments à usage agricole, artisanal, industriel, les monuments historiques classés et les bâtiments non munis d'installation de chauffage

Durée de validité : 10 ans

Sanctions en cas d'absence de document : aucune sanction

Ce diagnostic est destiné à informer le futur occupant, propriétaire ou locataire, sur la performance énergétique d’un logement, local ou d’un bâtiment en évaluant la quantité d’énergie consommée et de gaz à effet de serre rejetés par son local. Etabli sur la base d’un relevé des caractéristiques techniques du bien ou des coûts moyens d’utilisation fixés par un organisme.

LOI CARREZ (pour la vente)

Locaux visés : parties privatives des lots principaux en copropriété

DA : 19 juillet 1997

Sanctions en cas d'absence de document : Action en nullité si absence (délai 1 mois). Action en diminution de prix si superficie réelle < de plus de 5% à la superficie communiquée (délai 1 an)

Nota : en location, c'est la loi Boutin qui s'applique à tous les biens selon le principe de calcul de la surface habitable

DIAGNOSTIC DE L'INSTALLATION D'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

Locaux visés : toutes constructions disposant d'une installation d'assainissement individuel

Durée de validité : 8 ans (textes d'application non publiés, à confirmer)

Sanctions en cas d'absence de document : pas d'éxonération à la garantie des vices cachés du vendeur

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